梁伟:广州市老旧小区微改造的探索与实践(含现场视频)

2018-10-27

罗湖社会创新空间

摘要: 更新研究院从2016年开始对广州老旧小区的改造工作,在开创相关政策机制、发动广泛的参与力量和实现改造成果长效管养的方面努力探索。在这个关切民生的改造中,除了了解关照居民需求,推动居民自治之外,帮助他们形成应对小区设备维护和环境提升的自我管理组织,同样值得关注。

活动回顾

审校、编辑/黄泽碧、吴琼仪 图片/梁伟

01广州老旧小区现状


很荣幸今天有机会来深圳跟大家一起交流。我主要介绍这几年广州市老旧小区微改造的工作。

广州市是住建部15个老旧小区微改造的试点城市之一,从2016年、2017年开始进行试点。我们院受广州市城市更新局的委托,在这两年间介入对老旧小区改造的调查工作,对2000年以前建成的、环境条件比较差的、老城区里的社区进行全面摸查和综合评定,拿出779个老旧小区形成改造清单,制定了《广州市老旧小区微改造三年(2018-2020)行动计划》。广州老旧小区的现状主要是缺乏物业管理;缺乏居民自治制度;人均居住面积低;建设年代久,基本是1980年以前的;小区的景观绿化都很一般;大部分的社区配套设施不全。所以我们根据这些情况制定针对广州市11个区的三年行动计划,2016年、2017年主要作为试点,2018年全面铺开。


02广州市老旧小区微改造实践



①建立老旧小区微改造政策法规体系


我们参与了广州市老旧小区微改造的政策和机制探索。首先是总体部署。2017年我们配合广州市做了老旧小区改造工作的通知,2018年初制定了三年行动计划。接下来我们编写了广州老旧小区工作流程,从最初的摸查到了解居民的诉求、制定初步方案,然后和居民互动对接、立项,还包括最后的施工。

接着我们制定了老旧小区微改造的设计指引,其中《广州市老旧小区微改造设计导则》从政府工作和规划的层面为改造工作定了大方向;《广州市老旧小区微改造工程设计指引》主要是规定工程造价,对工程造价起到制约作用;《广州市老旧小区微改造“三线”整治实施方案和技术指引》则针对广州市的老旧小区室外的“三线”基本没有下地,弱电线乱拉的情况。

具体来说,《广州市老旧小区微改造设计导则》要求达到品质小区、文化小区、智慧小区的目标。2016年广州市微改造有别于2010年亚运会的整治,亚运会整治是自上而下进行全方位的立面改造,而这一次老旧小区改造强调自上而下和自下而上相结合,改造的不光是外立面,更注重“里子”,就是排水排污的东西,是以民生的基本问题为主,以居民迫切需要解决的问题为主的改造。

广州市的微改造内容包括60个要素,从基础完善类,到优化提升类都有详细的规定。比如说你的房屋是属于基础完善类,这部分改造是有资金支持的。另外就是优化提升类,这一部分是以企业投入和居民自筹的模式来推动。

《老旧小区微改造工程设计指引》通过系统的研究,对基本的构造做法和标准图编制进行统一,以实现标准化,节省项目的投资。当然,在品质提升方面允许一些个性的强调。

② 开展老旧小区微改造竞赛

第二个工作是开展社区微改造竞赛。我们希望通过竞赛把多方人士吸引过来,扩大影响力,让居民都参与到这个活动中。今年的竞赛正在投票评选阶段。

③探索社区治理机制

另一个工作是社区治理机制的探索。我们在盐运西做了微改造工作坊的实践,促进政府和居民、专家、社工等几大主体进行零距离协商。

首先是社区治理,在政府的层面引入社区规划师、社区工程师制度,建立工作机制开展社区课题的研究。由社区和区里聘任规划师和工程师,充分发挥他们的作用。同时充分调动从事相关行业的居民,让他们参与到改造工作中来。

在居民的层面推动自治管理委员会的建立,也就是说在老旧小区改造之前,小区要制定自治管委会,通过这一机构提升改造工作。

在社会组织的层面引入工作坊的模式。盐运西的工作坊是和广美联合主办的,目的是让艺术介入微改造。工作坊举办了几个活动,一个是与居民共同行走,调研社区的基本需求。另外是挖掘社区本身特有的历史故事,寻找社区能人和收集他们的故事。盐运西里有很多艺术家,还有画家,我们想发挥他们的作用,让他们在社区里面可以教孩子画画,帮助老年人学习书法和美术,形成一种结合。另外社区里面也有一些吹拉弹唱的能人,我们鼓励他们组成乐队。今天我们在立新社区也听到了很嘹亮的歌声,如果可以让这些能人参与到社区改造中,发挥他们的作用,以后的改造工作会更加顺利。另外是举办设计改造方案的讨论会,跟居民进行互动,征求他们的意见,也鼓励居民共同参与实施方案。比如在垃圾回收站和单车棚改造方面,我们和居民包括小孩互动做了一些垂直的绿化。

④海珠区素社街兰蕙园的案例

这是我们2017年做的案例,在海珠区素社街兰蕙园。这个小区跟新秀社区的情况差不多,都是八九十年代的社区,基本的情况也是脏乱差,特别是下雨天污水横流。广州老城区大多排水差,下雨经常会有水淹、化粪池渗漏的问题,居民的改造意愿很迫切。这个小区的突出问题是没有太多的标识,公共空间杂乱,没有统一的规划,三线混乱,化粪池堵塞,路面破损。这个项目获得的投资只有360万,360万要优先改什么?我们听居民的诉求,发放了居民征求意见表,在居民评分后再跟他们互动。

这是我们改造后的对比。这是原来的入口,写着“兰蕙园”的石头是原有的,后面是垃圾收集站。这是另一个入口,旁边增加了自行车停放的位置。

这是新增的适老化设施。

这是文体活动设备的提升,当时这个文体设施破坏严重,但很多小孩在这里进行活动,所以我们对它做了更新。

最后是对公共空间进行营造,包括加连廊、桌椅、树池等。

这个项目留下一个比较大的遗憾,就是社区中间有一个公房,当时做方案和中间沟通的想法都是把它做成社区图书馆,但因为找置换受阻,所以最后没有真正落地。

我们对这个项目有一个小小的总结:一是多进行实地调查,走访居民听取他们的意愿,同时成立建造委员会,发动居民代表——比如楼长——参加,让他们充分发挥作用。二是要坚持问题导向,跟居民协商真正需要改造的内容,多沟通,在后期施工过程中可能都还要调整方案。最后是形成长效的管养机制,如果没有人管理的话,设施设备很快就会再度变老旧。


03广州市老旧小区微改造的经验


第一个经验是要形成多渠道的资金来源。2016和2017年间广州市微改造的资金来源是市、区财政五五分的,区财政包括企业赞助。很多地区是“房改房”,背后有单位,所以也让单位掏一部分钱。另外,像电梯加装之类的自选项目就是居民自筹资金。从2018年开始为了大力推改造,市、区财政投入比例调整为8:2,区里自筹的比例就更小了。广州市关于电梯加装的推动比较快,今年已经批准并启动了1千多部电梯的建设,这些资金是居民自筹的,但政府制订了鼓励政策,特别对于电梯加装,每成功加装一部补贴10万元。

第二是形成多方参与的机制。首先是政府部门,比如说城市更新局做顶层设计,把全市需要做改造的老旧小区列成清单,这个清单是动态的,每年都可以调整。其次是居民要全程参与,他们作为改造的利益主体,要建立自治体制,对改造内容进行决策,也要负责管养维护。如果居民没有真正掏一份钱的话,改造和他好像就没有什么关系,这样的话参与度不够。另外要发动社会力量支持,包括社区规划师和建筑师,联合多方社会力量来推动老旧小区的微改造工作。

第三是要把握好居民的改造需求。市政府有一个改造清单,但是对不同要素的紧迫程度的排序要进行全面摸查,跟居民充分对接,按照居民需求开展整治改造。

最后是建立长效管养机制。九十年代的房子一般会有维修基金,可以把维修基金投入到自筹基金里,由政府牵头,让国企,特别是大型的国企物业公司参与进来。有一些街道是用物业租赁的返税来补贴物业维修的费用,但绝大多数还是居民自筹。不同的服务有不同的价格,居民在这个清单上选项目。广州市建委也在编制后期管养的细则,就是要做一个清单式的研究,制订相关的政策。

我的分享到此结束,谢谢大家!






注:本篇所有图片均来自嘉宾,文本根据现场录音整理,未经嘉宾校对,请读者仅作参考。

主办方:深圳市规划和国土资源委员会

承办方:深圳市城市设计促进中心

协办方:807社区创新实验室

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